Rera Kayda कधी लागू होतो आणि कधी नाही? महारेरा (MahaRERA) चे नियम, ५०० चौ.मी. चा नियम, बिल्डरच्या जबाबदाऱ्या आणि घर खरेदीदारांचे हक्क याबद्दलची संपूर्ण माहिती एकाच ठिकाणी वाचा.
प्रस्तावना: घर खरेदी आणि रेरा (Rera Kayda) कायद्याचे महत्त्व
स्वतःचे हक्काचे घर असणे हे प्रत्येक सामान्य माणसाचे आणि कुटुंबाचे एक मोठे स्वप्न असते. आयुष्याची पुंजी, घाम गाळून कमावलेला पैसा आणि अनेक वर्षांची सोय या एका निर्णयावर अवलंबून असते. परंतु, काही वर्षांपूर्वीपर्यंत रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता नसल्यामुळे अनेक घर खरेदीदारांची मोठी फसवणूक होत होती. बिल्डरांकडून घराचा ताबा वेळेत न मिळणे, बांधकामाचा सुमार दर्जा असणे, जाहिरातीत दाखवले काही आणि प्रत्यक्षात दिले काही, अशा अनेक समस्यांना ग्राहकांना तोंड द्यावे लागत होते.
या सर्व मनस्तापातून आणि फसवणुकीतून सर्वसामान्य ग्राहकाला वाचवण्यासाठी केंद्र सरकारने एक ऐतिहासिक पाऊल उचलले, ज्याला आपण RERA (Real Estate Regulation and Development Act, 2016) म्हणजेच ‘रिअल इस्टेट कायदा’ म्हणून ओळखतो.
हा कायदा १ मे २०१७ पासून संपूर्ण भारतात पूर्णपणे लागू करण्यात आला. या कायद्याचा मुख्य उद्देश घरखरेदीदारांच्या हितसंबंधांचे रक्षण करणे, रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता, उत्तरदायित्व आणि कार्यक्षमता आणणे हा आहे. महाराष्ट्रात या कायद्याची अंमलबजावणी करण्यासाठी MahaRERA (महारेरा) या प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली आहे. आज कोणताही नवा गृहप्रकल्प सुरू करण्यापूर्वी किंवा घराची जाहिरात करण्यापूर्वी बिल्डरला महारेरा अंतर्गत नोंदणी करणे बंधनकारक आहे.
परंतु, घर खरेदी करताना किंवा गुंतवणूक करताना अनेक नागरिकांच्या मनात एक मोठा संभ्रम असतो — “हा Rera Kayda नेमका कोणत्या प्रकल्पांना लागू होतो आणि कोणत्या प्रकल्पांना यातून सूट मिळाली आहे?” जर तुम्ही एखादे घर, फ्लॅट, दुकान किंवा प्लॉट खरेदी करण्याचा विचार करत असाल, तर हा लेख तुमच्यासाठी अत्यंत महत्त्वाचा आहे. आज आपण या लेखात अत्यंत सोप्या आणि सविस्तर भाषेत समजून घेणार आहोत कि Rera Kayda कधी लागू होतो आणि कधी नाही.
Rera Kayda कधी लागू होतो? (Applicability Rules)
रिअल इस्टेट क्षेत्रात काम करणाऱ्या प्रत्येक बिल्डर आणि डेव्हलपरला कायद्याच्या चौकटीत आणण्यासाठी Rera Kayda अंतर्गत काही कडक निकष ठरवण्यात आले आहेत. खालील परिस्थितींमध्ये कोणत्याही प्रकल्पाला RERA अंतर्गत नोंदणी करणे आणि कायद्याचे पालन करणे बंधनकारक आहे:
१. मोठे गृह आणि व्यावसायिक प्रकल्प (Large Scale Projects)
जर तुम्ही ज्या प्रकल्पात गुंतवणूक करत आहात किंवा घर घेत आहात, त्या प्रकल्पाचे क्षेत्रफळ ५०० चौरस मीटर (500 Sq. Mtr.) पेक्षा जास्त असेल, तर अशा प्रकल्पाला Rera Kayda अंतर्गत नोंदणी करणे कायदेशीररीत्या बंधनकारक आहे. याशिवाय, जर त्या प्रकल्पामध्ये तयार होणाऱ्या अपार्टमेंट्स किंवा फ्लॅट्सची संख्या ८ पेक्षा जास्त (More than 8 flats) असेल, तर तो प्रकल्प या कायद्याच्या कक्षेत येतो.
महत्त्वाचा नियम: क्षेत्रफळ ५०० चौ.मी. पेक्षा जास्त असणे किंवा फ्लॅट्सची संख्या ८ पेक्षा जास्त असणे — या दोन अटींपैकी एक जरी अट पूर्ण झाली, तरी बिल्डरला RERA लायसन्स घेणे अनिवार्य आहे.
२. नवीन निवासी आणि व्यावसायिक प्रकल्प (New Residential & Commercial Projects)
कोणतीही नवीन इमारत, टॉवर, रो-हाऊस, प्लॉटिंग प्रकल्प (Plotting Layouts) किंवा व्यावसायिक गाळे (Shops & Offices) यांचे बांधकाम सुरू करण्यापूर्वी किंवा ग्राहकांकडून बुकिंग घेण्यापूर्वी बिल्डरला Rera Kayda नोंदणी क्रमांक मिळवणे आवश्यक आहे. नोंदणी क्रमांकाशिवाय प्रकल्पाची कोणतीही अधिकृत सुरुवात मानली जात नाही.
३. चालू असणारे अपूर्ण प्रकल्प (Ongoing Projects)
१ मे २०१७ रोजी हा Rera Kayda लागू झाला, तेव्हा जे प्रकल्प आधीपासून सुरू होते परंतु ज्यांना स्थानिक प्राधिकरणाकडून (उदा. नगरपालिका, महानगरपालिका किंवा सिड科, म्हाडा) Completion Certificate (CC) किंवा Occupancy Certificate (OC) मिळालेले नव्हते, अशा सर्व चालू (Ongoing) प्रकल्पांना तात्काळ Rera Kayda अंतर्गत नोंदणी करणे बंधनकारक करण्यात आले होते. यामुळे जुन्या रखडलेल्या प्रकल्पांमधील ग्राहकांनाही मोठा दिलासा मिळाला.
४. जाहिरात किंवा विक्री करण्यापूर्वी (Pre-launch & Marketing Stage)
कोणताही बिल्डर किंवा प्रमोटर आपल्या प्रकल्पाची जाहिरात (Brochures, Hoardings, Social Media Ads) करू शकत नाही आणि ग्राहकांकडून बुकिंग किंवा टोकन रक्कम स्वीकारू शकत नाही, जोपर्यंत त्याला RERA चा अधिकृत नोंदणी क्रमांक मिळत नाही. जाहिरातीवर हा क्रमांक ठळकपणे छापणे बंधनकारक आहे.
Rera Kayda कधी लागू होत नाही? (Exemptions from RERA)
प्रत्येक बांधकामाला RERA चे नियम लागू होत नाहीत. काही विशिष्ट परिस्थिती आणि लहान प्रकल्पांना या कायद्यातून सूट देण्यात आली आहे. ती खालीलप्रमाणे आहे:
१. लहान आणि मर्यादित प्रकल्प (Small Scale Projects)
ज्या बांधकाम प्रकल्पाच्या जमिनीचे एकूण क्षेत्रफळ ५०० चौरस मीटरपेक्षा कमी आहे आणि ज्यामध्ये बांधण्यात येणाऱ्या एकूण फ्लॅट्स किंवा युनिट्सची संख्या ८ किंवा त्यापेक्षा कमी आहे, अशा प्रकल्पांना Rera Kayda नोंदणीची गरज नसते. हे मुख्यतः लहान वैयक्तिक बिल्डर्स किंवा गावाकडील/शहरातील लहान गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या बाबतीत दिसून येते.
२. Completion Certificate (CC) मिळालेले प्रकल्प
जर एखाद्या प्रकल्पाचे बांधकाम १ मे २०१७ पूर्वीच पूर्ण झाले असेल आणि संबंधित सक्षम सरकारी प्राधिकरणाकडून त्याला ‘पूर्णत्वाचा दाखला’ (Completion Certificate) किंवा भोगवटा पत्र (Occupancy Certificate) मिळालेले असेल, तर अशा तयार प्रकल्पांना (Ready-to-move-in) पुन्हा नवीन कायद्यांतर्गत नोंदणी करण्याची आवश्यकता नसते.
३. दुरुस्ती, नूतनीकरण किंवा रेनोव्हेशन (Renovation & Repairing)
जर एखाद्या जुन्या इमारतीचे केवळ रंगाकाम, डागडुजी, संरचनात्मक दुरुस्ती (Structural Audit Repairs) किंवा अंतर्गत बदल करायचे असतील आणि या नूतनीकरणामुळे त्या इमारतीमध्ये नवीन फ्लॅट्स किंवा अतिरिक्त अपार्टमेंट्स तयार होणार नसतील, तर अशा कामांसाठी RERA ची परवानगी किंवा नोंदणी लागत नाही.
४. स्वतःच्या वैयक्तिक वापरासाठी बांधकाम (Self-Consumption Construction)
जर एखादी व्यक्ती स्वतःच्या मालकीच्या जागेवर स्वतःला राहण्यासाठी घर किंवा बंगला बांधत असेल, आणि त्याचा उद्देश त्या घराची व्यावसायिक विक्री करणे किंवा मार्केटिंग करणे नसेल, तर सामान्यतः त्यावर Rera Kayda लागू होत नाही.
Rera Kayda कधी लागू होतो आणि कधी नाही: तुलनात्मक तक्ता
वाचकांच्या सोयीसाठी खालील तक्त्यामध्ये याचे संक्षिप्त वर्गीकरण दिले आहे:
| घटक / निकष | RERA कायदा लागू होतो (नोंदणी आवश्यक) | Rera Kayda लागू होत नाही (सूट मिळालेली) |
| जमिनीचे क्षेत्रफळ | ५०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त | ५०० चौरस मीटरपेक्षा कमी |
| फ्लॅट्स/युनिट्सची संख्या | ८ पेक्षा जास्त फ्लॅट्स असल्यास | ८ किंवा त्यापेक्षा कमी फ्लॅट्स असल्यास |
| प्रकल्पाचा प्रकार | सर्व नवीन निवासी, व्यावसायिक आणि प्लॉटिंग लेआउट्स | केवळ दुरुस्ती, रंगकाम किंवा रेनोव्हेशनचे काम |
| प्रमाणपत्र स्थिति | ज्या चालू प्रकल्पांकडे Completion Certificate (CC) नाही | Completion Certificate (CC) आधीच मिळालेले प्रकल्प |
| वापर उद्देश | व्यावसायिक विक्री आणि नफा कमवण्यासाठी केलेले बांधकाम | स्वतःच्या राहण्यासाठी वैयक्तिक जागेवर केलेले बांधकाम |
RERA अंतर्गत बिल्डरच्या प्रमुख कायदेशीर जबाबदाऱ्या
RERA कायद्याने बिल्डरांच्या मनमानी कारभाराला मोठा लगाम घातला आहे. या कायद्यानुसार प्रत्येक नोंदणीकृत बिल्डरला खालील नियमांचे काटेकोरपणे पालन करावे लागते:
- प्रकल्पाची सत्य माहिती देणे: बिल्डरला महारेराच्या अधिकृत वेबसाईटवर प्रकल्पाचा मंजूर नकाशा, आराखडा, सरकारी परवानग्या, बांधकामाचे टप्पे आणि ताबा देण्याची तारीख या सर्वांची अचूक माहिती अपलोड करावी लागते.
- ७०% रक्कम Escrow Account मध्ये जमा करणे: ग्राहकांकडून घेतलेल्या एकूण रकमेपैकी ७०% रक्कम बिल्डरला एका स्वतंत्र बँकेच्या खात्यात (Escrow Account) ठेवावी लागते. या रकमेचा वापर केवळ त्याच प्रकल्पाच्या जमिनीसाठी आणि बांधकामाच्या खर्चासाठीच करता येतो. बिल्डर हा पैसा इतर कोणत्याही वैयक्तिक कामासाठी किंवा दुसऱ्या प्रकल्पासाठी वापरू शकत नाही.
- मंजूर नकाशात बदल न करणे: ग्राहकांची संमती असल्याशिवाय बिल्डर मूळ मंजूर आराखड्यात, इमारतीच्या रचनेत किंवा बिल्डिंग प्लॅनमध्ये कोणताही बदल करू शकत नाही.
- वेळेत ताबा (Possession on Time): करारात नमूद केलेल्या तारखेलाच ग्राहकाला घराचा ताबा देणे बंधनकारक आहे. जर ताबा देण्यास उशीर झाला, तर बिल्डरला ग्राहकाला व्याज द्यावे लागते.
घर खरेदीदारांचे (Allottees) कायदेशीर अधिकार
RERA कायद्यामुळे ग्राहकांना रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये सर्वोच्च स्थान मिळाले आहे. ग्राहकांना खालील महत्त्वाचे हक्क प्राप्त झाले आहेत:
- माहितीचा अधिकार: ग्राहकाला प्रकल्पाच्या बांधकामाची सद्यस्थिती, मंजुरीची कागदपत्रे आणि काम कुठपर्यंत आले आहे, हे जाणून घेण्याचा पूर्ण अधिकार आहे.
- व्याज आणि नुकसानभरपाईचा अधिकार: जर बिल्डरने ठरलेल्या वेळेत घराचा ताबा दिला नाही, तर ग्राहक आपले पैसे व्याजासह परत मागू शकतो किंवा ताबा मिळेपर्यंतच्या कालावधीसाठी दरमहा व्याजाची मागणी करू शकतो.
- दोष निवारण कालावधी (Structural Defect Liability): घराचा ताबा मिळाल्यापासून ५ वर्षांच्या आत जर इमारतीमध्ये किंवा फ्लॅटमध्ये कोणताही स्ट्रक्चरल दोष (उदा. भिंतींना तडे जाणे, पाणी गळणे) आढळल्यास, बिल्डरला तो स्वखर्चाने ३० दिवसांच्या आत दुरुस्त करून द्यावा लागतो.
- तक्रार निवारण: बिल्डरने कराराचा भंग केल्यास ग्राहक थेट महारेरा प्राधिकरणाकडे ऑनलाईन तक्रार दाखल करू शकतो. यासाठी कोणत्याही दिवाणी न्यायालयात जाण्याची गरज नसते.
RERA नियमांचे उल्लंघन केल्यास दंडाच्या तरतुदी
हा कायदा केवळ नियम सांगत नाही, तर त्याचे पालन न करणाऱ्यांना कडक शिक्षेची तरतूद करतो. जर एखाद्या बिल्डरने रेरा कायद्याचे उल्लंघन केले, तर खालील कारवाई होऊ शकते:
⚠️ दंड आणि शिक्षा:
- विना नोंदणी प्रकल्प विक्री: जर बिल्डरने RERA नोंदणी न करता प्रकल्पाची जाहिरात केली किंवा विक्री केली, तर त्याला प्रकल्पाच्या एकूण अंदाजित खर्चाच्या १० टक्क्यांपर्यंत (Up to 10% of Project Cost) दंड होऊ शकतो.
- चुकीची माहिती देणे: ग्राहकांना किंवा प्राधिकरणाला फसव्या जाहिरातींद्वारे चुकीची माहिती दिल्यास ५ टक्के दंडाची तरतूद आहे.
- तक्रार आदेशाचे उल्लंघन: जर बिल्डरने RERA प्राधिकरणाने दिलेल्या आदेशाचे किंवा निर्णयाचे पालन केले नाही, तर त्याला दररोजचा दंड किंवा ३ वर्षांपर्यंतच्या कारावासाची (Imprisonment) शिक्षा होऊ शकते.
महाराष्ट्र रीयल इस्टेट क्षेत्र आणि ‘महारेरा’ (MahaRERA)
महाराष्ट्र हे देशातील पहिले राज्य आहे ज्याने अत्यंत प्रभावीपणे आणि वेगाने RERA Act कायद्याची अंमलबजावणी केली. महारेरा (MahaRERA) च्या अधिकृत पोर्टलवर जाऊन ग्राहक कोणत्याही प्रकल्पाची कुंडली शोधू शकतात. घर खरेदी करण्यापूर्वी ग्राहकाने खालील गोष्टी महारेराच्या वेबसाईटवर तपासून पाहिल्या पाहिजेत:
- प्रकल्पाचा अधिकृत महारेरा नोंदणी क्रमांक (उदा. P521000XXXXX).
- बिल्डरने बँकेच्या खात्यात जमा केलेली रक्कम आणि कामाची टक्केवारी.
- त्या प्रकल्पावर किंवा बिल्डरवर आधी काही कायदेशीर वाद किंवा तक्रारी प्रलंबित आहेत का?
- बिल्डरने दिलेल्या ताब्याची अंतिम तारीख काय आहे?
grievance MahaRERA https://grievances.maharashtra.gov.in/mr
(FAQ – RERA Act Applicability in Marathi)
Q1. ८ पेक्षा कमी फ्लॅट असलेल्या इमारतीला RERA Act नियम लागू होतात का? उत्तर: नाही, जर इमारतीमधील एकूण फ्लॅट्सची संख्या ८ किंवा त्यापेक्षा कमी असेल आणि जमिनीचे क्षेत्रफळ ५०० चौ.मी. पेक्षा कमी असेल, तर त्याला RERA नोंदणीतून सूट मिळते. परंतु, ग्राहकांच्या सुरक्षेसाठी अशा प्रकल्पांची कागदपत्रे काळजीपूर्वक तपासणे आवश्यक आहे.
Q2. बिल्डरने RERA नोंदणी केली नसेल तर काय करावे? उत्तर: नोंदणी पात्र असूनही जर बिल्डरने RERA नंबर घेतला नसेल, तर अशा प्रकल्पात घर खरेदी करणे टाळावे. तसेच, तुम्ही या बेकायदेशीर प्रकल्पाची तक्रार थेट महारेरा प्राधिकरणाकडे करू शकता.
Q3. रेरा नोंदणीकृत प्रकल्पात घर घेण्याचे काय फायदे आहेत? उत्तर: यामुळे पैशांची सुरक्षा मिळते, बांधकामाचा दर्जा चांगला राहतो, वेळेत ताबा मिळण्याची हमी असते आणि भविष्यात काही वाद झाल्यास जलद गतीने कायदेशीर न्याय मिळतो.
Q4. जुन्या पुनर्विकास (Redevelopment) प्रकल्पांना हा कायदा लागू होतो का? उत्तर: होय, पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये जर मूळ रहिवाशांव्यतिरिक्त नवीन ग्राहकांसाठी फ्लॅट्स विक्रीसाठी उपलब्ध केले जात असतील आणि तो प्रकल्प वरील अटी पूर्ण करत असेल, तर त्याला RERA Act लागू होतो.
निष्कर्ष (Conclusion)
रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अनियंत्रित कारभाराला शिस्त लावण्यासाठी आणि ग्राहकांना हक्काचे संरक्षण देण्यासाठी RERA Act हे एक अत्यंत प्रभावी शस्त्र ठरले आहे.
“Rera Kayda कधी लागू होतो आणि कधी नाही” हे समजून घेतल्यास ग्राहक म्हणून आपली कधीही फसवणूक होणार नाही. घर खरेदी करताना केवळ बिल्डरच्या गोड बोलण्यावर विश्वास न ठेवता, प्रकल्पाचा महारेरा क्रमांक (MahaRERA Number) आवर्जून तपासा आणि कायदेशीररीत्या सुरक्षित राहूनच आपल्या स्वप्नातील घराचा सौदा करा. सुरक्षित गुंतवणूक हाच सुखी भविष्याचा पाया आहे!
